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诚信建设:合同订立前的允诺是否应当价值千金?

发稿时间:2019-01-10

      声称小区距离城市中心只需10分钟车程、小区里是有山有水的小公园、周围中小学配套设施一应俱全……不少购房者被眼花缭乱的楼盘广告打动,哪怕房价贵出不少,也心甘情愿交了钱。但后来发现,宣传材料虽然写的是白纸黑字,实际上却不是那么回事儿。

  这种合同订立前作出的允诺,是不是有效?一旦没有兑现,是否构成违约?

  民法典合同编草案一审稿第二百八十一条规定,当事人一方在订立合同前向对方所作的允诺内容具体确定,对合同的订立有重大影响,对方有理由相信其为合同内容的,该允诺视为合同条款。

  值得注意的是,近日提交全国人大常委会审议的民法典合同编草案二审稿删除了这一规定。

  是留是删,有关合同订立前的允诺的效力问题随即引发热议。

  尚需完善:

  可限缩为仅适用涉消费者合同领域

  在对合同编草案二审稿进行分组审议时,多位全国人大常委会委员建议恢复一审稿第二百八十一条的规定,并作进一步完善。

  “恢复这一条,不但使内容更加有利于保护消费者,更重要的是对中华民族一诺千金的优良传统的法律确认。从文化角度考虑,中华民族优良传统中有一条叫‘一诺千金’,社会主义核心价值观也有‘诚信’的表述,不能放任开发商、旅游公司、不良经营者等胡乱吹,蒙蔽消费者、诓消费者。”张苏军委员建议在合同编草案中恢复一审稿第二百八十一条后作一些细致修改,将其限定在可以举出证据的书面材料、宣传材料、影视材料,而不是单纯的口头承诺。

  罗保铭委员说:“实践中类似开发商卖房时夸大允诺最后又不兑现的情况,还是多有存在的,产生的矛盾纠纷也不少。法律上怎么约束这种行为,保护相关方的合法权益,还是要在合同编中有所体现。”

  刘修文委员也建议保留草案一审稿第二百八十一条有关合同订立前允诺的法律效力的规定。“这一条文确立了合同订立前允诺的法律效力的普遍性规则,对于营造信守允诺的社会氛围,对于促进商业信用水平的提升和诚信社会的构建,具有重要意义。草案现在将该条规定删除,显然不符合弘扬社会主义核心价值观的现实需要,不符合全社会对于信用社会构建的普遍期盼。”他同时认为,普遍性地确认合同订立前允诺的法律效力并不会损害合同正式文本的严肃性或影响合同的可预期性,因为当合同订立前的允诺与合同正式文本出现不一致的时候,根据合同法理论,合同正式文本的效力肯定是优先的,以此为由将该条规定限缩在涉及消费者的合同领域难以成立。

  “在合同订立之中,当事人在协商过程中可能会有各种允诺,但是最终仍要以确定性的文本为准,所签订文本与之前双方意思表示不一致的,可视为是对双方先前合意的替代。”中国人民大学常务副校长王利明强调指出,任何一方当事人不能在正式文本签订后,再以缔约期间的允诺来推翻正式文本的内容,否则将会徒增纠纷,影响合同的严肃性。

  对于一审稿第二百八十一条的规定,还有专家认为,将该适用范围拓展到所有的合同,本质上主要还是想保护消费者,尤其是购房合同中的消费者。但是,过度扩大适用范围,普遍性地确认合同订立前允诺的法律效力有可能损害合同正式文本的严肃性和影响合同的可预期性,合同订立仍要以确定性的文本为准。

  “合同订立前作出允诺,事后发生争议的问题在司法审判中并不少见。”谈及合同订立前的允诺的法律性质为何会存在争议,中央财经大学法学院院长尹飞指出,之所以对一审稿第二百八十一条的存废有分歧意见,是因为该条规定与一般的商事交易行为存在矛盾之处。

  据尹飞介绍,在一般商业交易中,当事人之间会经常讨价还价,对相关事项作出说明、作些允诺,内容往往都是具体确定的,这些确实可能会对对方是否接受交易有影响。“但是,这些允诺往往需要对方也要作出相应的允诺,才能形成等价交易。商事交易最后,也都是通过确认书或者正式的合同文本把双方确认的内容一一列举出来,没有列举的往往就是排除掉的。”

  说到草案一审稿第二百八十一条,尹飞指出,这条内容实际上是吸收了商品房买卖司法解释的内容。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  “从这个解释的本意来看,就是考虑到商品房买卖本身就是一种消费合同,是作为经营者的开发商向社会公众销售房屋。那么,经营者向不特定的公众进行销售的过程中,就可能会作出一些允诺,客观上也确实会影响消费者判断,事实上也确实构成了合同成立的基础,对合同价格也有重大影响的话,应当考虑是合同的一部分。”尹飞说。

  在尹飞看来,一审稿第二百八十一条应当予以保留,但是可以对范围进行限缩,即限定为向消费者作出公开说明或者允诺,且内容具体确定的,构成合同的内容。这样就避免了此前所说的商事交易中的种种顾虑。另外,保留该内容还有个最关键的意义,就是可以突显出对消费者的保护。“当然,如果担心还不够,可以再进一步进行适用范围的限缩。比如,将该条限缩为仅仅适用于涉及消费者的合同领域,把该项规定作为消费者权益保护的一个特例。”

  “随着社会经济的发展,人们在新时代对美好生活的需求水平不断提高,合同编不可避免地要作出一些适应和调整,要考虑一些不同主体的不同情况。”尹飞最后强调说,过去传统的合同法推定双方在法律地位上、在实际状况上都是平等主体。但在现代社会,有时候对于特定的合同可能还需要一些特定的规则,比如说中介合同、行纪合同等。所以,针对一方是消费者的合同,民法典合同编给出一些特别的保护规则,恐怕也是必要的。

 

来源:法制日报